城中村改造的合作模式

來源：建科 瀏覽：- 發布日期：2024-08-16 08:38:21

我國改革開放以來所出現的“城中村”，是鄉村在向城市轉型的過程中，由于各種主客觀原因，造成轉型不徹底，形成的一些在用地上以原有居住功能形態為主，兼有大量商業、服務業的異質城市聚居環境。下面廣東建科設計淺談一下城中村改造的合作模式：

1、村民自主開發模式（單方關系）

該模式主要是一些區位優越，經濟實力較強的村子作為城中村的改造主體，在進行城中村改造中以村委會為主進行的自下而上的改造。

該模式優點是村民參與城中村的改造，把村民的利益內部化，改造本身既能符合村民的意愿，又能夠使村民的利益得到保證，改造推動比較順利。但如果改造所需資金龐大而村集體經濟實力有限時，這種模式就無法實施。另外，由于村集體開發的專業技術和管理能力薄弱，改造成本會較高，或者是形成的新的社區的物質形態檔次、品質不高。

2、政府主導改造模式（單方關系）

該模式是以政府為主導的單方改造模式，政府承擔全部改造費用。改造工作自上而下，統一實施，統一規劃，統一管理。

政府能夠從整個城市景觀、環境效益和社會效應上按照城市規劃的要求進行更新，從根本上解決“城中村”問題，既能夠保證改造質量，也能在一定程度上降低改造成本（土地出讓金以及部分稅費免除）。此外，還有利于調配各相關部門的資源。但是，這種模式最普遍的困難就是資金問題。經濟發達、政府實力雄厚的沿海城市還可以維持改造費用，而內地和西部城市或者“城中村”數量眾多的城市基本不可能承擔如此巨大的改造費用。

3、政府+開發商模式（兩方關系）

該模式是政府與開發商形成伙伴關系，與村民進行搏弈，是一種自下而上的模式，以開發商為主導，以盈利為目的，選擇地段好、有盈利空間的城中村，根據城市化進程中城中村改造的規劃，市場化的運作方式，爭取政策上更大的優惠，實現利潤最大化。

該模式優點在于專業開發商開發經驗豐富，經濟實力、管理能力強，可以保證改造的開發經濟效益，提高市場價值與社會影響力，從經濟角度來說是最理想的。

缺點是開發商行為受經濟利益驅使，容積率難以滿足其對商業利潤的需求。而且，開發商改造還存在規劃管理與建設周期的問題。如果一個村因各地塊拍賣結果不同而由不同開發商開發，結果可能會造成各開發商各自為戰，這就脫離了統一開發建設管理城中村的原則，缺乏統一規劃、統一建設的便利。各開發商由于自身資金周轉問題也可能造成各地塊開發時間不統一，影響城中村改造進度。此外，由開發商直接面對村民拆遷工作也容易遭遇釘子戶、拆遷難等問題，給改造增加難度。