“特色小鎮(zhèn)”的房產(chǎn)還值得購買嗎？

來源：建科 瀏覽：- 發(fā)布日期：2018-10-09 17:03:01

2018年9月28日，一個(gè)重磅消息傳來，國家對(duì)于特色小鎮(zhèn)的管理將全面收緊，不達(dá)標(biāo)的小鎮(zhèn)將被淘汰出局。因此，投資“特色小鎮(zhèn)”的房產(chǎn)將會(huì)有較大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能會(huì)資產(chǎn)大幅度貶值，為什么這么說呢？

首先“特色小鎮(zhèn)”，說到底是依托“特色產(chǎn)業(yè)”發(fā)展起來的小鎮(zhèn)。只有“有產(chǎn)業(yè)”，才能留得住人，才能可持續(xù)發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，挖掘“特色文化”、“特色風(fēng)光”、“特色建筑”，最終實(shí)現(xiàn)“美麗鄉(xiāng)村”。“特色小鎮(zhèn)”概念于2014年首先在浙江誕生，出現(xiàn)了一批樣板，隨后被國家重視，寫入了國家級(jí)文件，開始全面推廣。建設(shè)“特色小鎮(zhèn)”，是近年來國家提倡的“建設(shè)美麗鄉(xiāng)村”的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

在國家的提倡下，“特色小鎮(zhèn)”發(fā)展很快。2016年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布北京市房山區(qū)長溝鎮(zhèn)等127個(gè)鎮(zhèn)為第一批中國特色小鎮(zhèn)（見下圖），2017年8月，住建部又公布了第二批276個(gè)全國特色小鎮(zhèn)名單。全國兩批“特色小鎮(zhèn)”試點(diǎn)就達(dá)到了403個(gè)，加上各地方創(chuàng)建的省級(jí)特色小鎮(zhèn)，數(shù)量超過2000多個(gè)。

“特色小鎮(zhèn)”從一誕生，就引起了開發(fā)商的注意，因?yàn)檫@是造城的好機(jī)會(huì)。在傳統(tǒng)大城市拿地，價(jià)格很貴，還要招拍掛。但如果深度介入小鎮(zhèn)開發(fā)，很多時(shí)候可以繞開“招拍掛”，還可以拿到便宜的土地，通過開發(fā)、引入概念創(chuàng)造價(jià)值，最后賺得“盤滿缽滿”。而中國人天生愛買房子，天生喜歡自然。由于農(nóng)村宅基地不允許城市居民購買，想實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村別墅夢(mèng)基本不可能。“特色小鎮(zhèn)”的出現(xiàn)，帶來了機(jī)遇，引爆了中國人“住到鄉(xiāng)村”的夢(mèng)想。所以，地方政府、開發(fā)商和狂熱的購房者“三方共謀”，一拍即合，很多“特色小鎮(zhèn)”就這樣誕生了。它的靈魂已經(jīng)不是“特色產(chǎn)業(yè)”，而是“購房者的鄉(xiāng)村別墅夢(mèng)+開發(fā)商利益+GDP”。可想而知，這種“偽特色小鎮(zhèn)”如果不加控制，必然造成土地資源的浪費(fèi)、社會(huì)資源的浪費(fèi)，最終建一堆利用率不高的“鬼鎮(zhèn)”而已。所以此次發(fā)改委對(duì)“特色小鎮(zhèn)”收緊管理，并加以整頓，應(yīng)該說非常及時(shí)。

“關(guān)于建立特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展機(jī)制的通知”文件提出：

1、各地區(qū)要依據(jù)特色小鎮(zhèn)與特色小城鎮(zhèn)本質(zhì)內(nèi)涵的差異性，調(diào)整并分列現(xiàn)有省級(jí)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)創(chuàng)建名單，分類明確功能定位和發(fā)展模式；

2、在創(chuàng)建名單中，逐年淘汰住宅用地占比過高、有房地產(chǎn)化傾向的不實(shí)小鎮(zhèn)，政府綜合債務(wù)率超過100%市縣通過國有融資平臺(tái)公司變相舉債建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)小鎮(zhèn)，以及特色不鮮明、產(chǎn)鎮(zhèn)不融合、破壞生態(tài)環(huán)境的問題小鎮(zhèn)；

3、對(duì)創(chuàng)建名單外的小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)，加強(qiáng)監(jiān)督檢查整改。省級(jí)發(fā)展改革委于每年12月，將調(diào)整淘汰后的省級(jí)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)創(chuàng)建名單、數(shù)據(jù)，報(bào)送國家發(fā)展改革委。

也許有朋友會(huì)問，發(fā)改委只是說把不合格的小鎮(zhèn)剔除出“省級(jí)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)創(chuàng)建名單”，仍然可以存在，不會(huì)影響“被淘汰”的小鎮(zhèn)的房價(jià)吧！實(shí)際上不合格的“特色小鎮(zhèn)”是極其危險(xiǎn)的，官方認(rèn)可的“特色小鎮(zhèn)”，將會(huì)一路綠燈。比如：在公共設(shè)施上，財(cái)政會(huì)出資配套公用設(shè)施，完善小鎮(zhèn)功能、降低交易成本；土地使用上會(huì)放寬，“鼓勵(lì)點(diǎn)狀供地、混合供地和建筑復(fù)合利用”；還會(huì)“推行特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目綜合體立項(xiàng)，允許子項(xiàng)目靈活布局”。在金融方面，省級(jí)開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行和光大銀行會(huì)開辟綠色通道，提供“長周期低成本融資服務(wù)”。

至于被剔除出名單的小鎮(zhèn)，低息貸款沒有了，用地扶持政策沒有了，財(cái)政也不太可能給你配置基礎(chǔ)設(shè)施，只剩下了干瞪眼的開發(fā)商和購房者。開發(fā)商會(huì)給你修高速路嗎？會(huì)給你規(guī)劃輕軌城際嗎？至于水電氣網(wǎng)，統(tǒng)統(tǒng)都可能成為問題。到那時(shí)住不能住、租無人租、賣則無人接盤，這種房子，可能一點(diǎn)價(jià)值都沒有。